Как правильно покупать квартиру?

Гражданам, решившим купить квартиру, рынок недвижимости предлагает множество вариантов. При этом существует несколько важных моментов, с которыми покупателю необходимо определиться перед покупкой, чтобы не испытывать сложностей при ее совершении и оформлении.

Главные нюансы, связанные с покупкой недвижимости, раскрыты в данной статье.
Выбор подходящего жилья
В первую очередь следует определиться, какое именно жилье планируется приобрести. Покупатель может выбрать любой из трех вариантов:
1. Квартира в новостройке.
2. Вторичное жилье.
3. Покупка путем заключения договора долевого участия.
Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, о которых следует знать подробнее.

Готовая квартира в новостройке
Основные положительные моменты при выборе такого способа:
• сравнительно низкие цены на новую жилплощадь;
• юридическая чистота жилья;
• наличие улучшенной планировки;
• отсутствие проблем с капремонтом, текущей крышей и т.п.
Однако такой вариант предполагает и минусы:
• сложность оформления права собственности;
• отсутствие развитой инфраструктуры;
• дополнительные затраты на текущий ремонт;
• возможные проблемы с недостатками, допущенными при строительстве;
• вероятные сложности с новыми соседями.

Вторичный рынок
Приобретение вторичного жилья также имеет как плюсы, так и минусы. Можно выделить несколько основных положительных моментов:
• развитая инфраструктура в районе местоположения дома;
• наличие подробной информации о проблемах дома, соседях, районе и т.п.;
• возможность быстрого переезда;
• более низкая стоимость в связи с неудачным местоположением, планировкой и т.д.

Однако при приобретении вторичного жилья существует также немало минусов:
• существует вероятность плохой юридической истории жилья;
• проблемы с техническими документами в случае наличия перепланировки;
• дополнительные расходы на ремонт в связи с износом дома.

Чтобы избежать рисков при покупке такой недвижимости, нужно следовать нижеприведенным советам:
1. Выяснить, сколько собственников владеют жильем (проверка свидетельства о праве на жилье).
2. Узнать количество граждан, зарегистрированных в квартире, наличие среди них несовершеннолетних, недееспособных, военнослужащих, отбывающих наказание в тюрьме.
3. При получении жилья в наследство, убедиться, на каких основаниях оно унаследовано.
4. Заказать выписку из ЕГРП, для выяснения сведений об обременениях.
5. Убедиться в актуальности технической документации, подтверждающей законность перепланировок.
6. Ознакомиться с историей операций, проведенных с недвижимостью. Настораживающим является факт частой смены собственников.
7. В случае, если цена снижена более чем на 10%, к сделке стоит отнестись с осторожностью.
8. При совершении сделки через риелтора или доверенных лиц обязательна личная встреча с собственником.
9. Желательно побеседовать с соседями, навести справки у старшего по дому (председателя ТСЖ). Таким образом, можно выяснить дополнительные сведения относительно продавца и состояния постройки.
10. Выяснить, когда был проведен последний капремонт дома.
11. Вся документация продавца должна быть тщательно проверен.
12. Рекомендуется выбирать для осмотра жилья светлое время суток, и ограничиваться двумя квартирами в день.

Приобретение строящегося жилья
Как и в предыдущих случаях, такой вид сделок имеет как положительные, так и отрицательные стороны, а также ряд нюансов, характерных именно для такой ситуации. Основной плюс – низкая стоимость жилья, а обратная сторона заключается в том, что квартира будет получена только после того, как завершится строительство.

У данного способа есть важная особенность, связанная с получением жилья. В соответствии с законом, до введения дома в эксплуатацию получить квартиру в собственность нельзя. Иначе говоря, при заключении договора, предусмотрено приобретение определенных прав – право требования передачи жилья в собственность после того, как строительство завершено, выплаты неустойки, если сдача в эксплуатацию не произошла в установленные сроки и т.п.

Предусмотрено два способа продажи квартир:
1.Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
Данный способ наиболее выгоден с точки зрения безопасности сделки. Его суть заключается в том, что покупателем осуществляется выплата определенной суммы, после чего он приобретает статус дольщика. На застройщика же возлагается обязанность по передаче ему в собственность жилья после того, как постройка будет завершена и произойдет сдача в эксплуатацию.

Основным плюсом ДДУ является четкая регламентация сделки ФЗ №214-ФЗ. В нем указаны:
• сроки ввода жилья в эксплуатацию;
• неустойка за их несоблюдение;
• конкретная квартира, подлежащая передаче гражданину.
Для ДДУ предусмотрена госрегистрация, что препятствует применению двойных схем (продажа одного жилья разным покупателям).
2. Членство в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Суть данного способа состоит в том, что гражданин, являясь членом ЖСК, осуществляет постепенную выплату стоимости пая (жилья) в строящемся здании. Когда строительство оканчивается, пайщику выдается документация, подтверждающая выплату пая и права на квартиру.

Отрицательный момент в данном случае заключается в том, что многие вопросы, связанные с отношениями граждан и ЖСК, не урегулированы законодательством. Поэтому полномочия по выработке правил возложены на сами ЖСК, которые фиксируют их в своих уставах. По этой причине, при выборе этого способа необходимо тщательно изучать документацию конкретного учреждения.

Вышеназванные варианты удобны для использования молодыми семьями, поскольку предусматривают возможность использования жилищных сертификатов (материнского капитала сертификата «Молодой семье – доступное жилье»).

Следует учитывать, что оба этих способа сопряжены с определенными рисками, поскольку случаи обмана дольщиков на сегодняшний день распространены во всех регионах, а разбирательства по ним длятся много лет. Причина в том, что для продажи квартир по ДДУ застройщик должен иметь всю необходимую документацию, подтверждающую права на участок земли и ведение строительства. Нередко оформление таких бумаг затягивается на долгий срок, а руководители организаций требуют начинать продажи. В этом случае используются жульнические приемы, которые направлены на то, чтобы у граждан не было возможности для предъявления прав на жилье впоследствии.

Чаще всего используются следующие варианты:
• заключение предварительного договора;
• использование векселей;
• подписание договора соинвестирования.

В случае, когда застройщик предлагает использовать один из этих способов, скорее всего, у него сложности с документами, и приобретать такую квартиру нежелательно.

Правила покупки
Гражданин может заниматься покупкой сам или же прибегнуть к услугам риэлторов. Во втором случае нужно быть готовым отдать за услуги от 3% до 5%.

Если человек решил осуществить покупку самостоятельно, ему следует выбрать один из нижеперечисленных способов оплаты:
• оплата наличными;
• ипотека;
• использование жилищных сертификатов;
• привлечение материнского капитала.

Оплата наличными
Данный способ является самым простым – если гражданин обладает необходимыми денежными средствами, происходит оформление стандартного договора о купле-продаже.

Ипотека
При использовании кредитных средств сделка происходит в три этапа:
1. Поиск продавца, который не спешит с продажей и сбор необходимой документации.
2. Передача бумаг в банковскую организацию и получение одобрения кредита.
3. Подписание договора о купле-продаже и регистрация его в Росреестре с последующим расчетом.

Нужно учитывать, что перед тем как одобрить ипотеку, банковская организация проводит тщательную проверку продаваемой жилплощади, что в какой-то степени создает дополнительные гарантии для покупателя.

Важно! До погашения кредита жилье находится в залоге у кредитной организации, и покупатель не сможет осуществлять в отношении нее какие-либо юридические действия.

Жилищные сертификаты
У граждан, обладающих жилищными сертификатами (военных, переселенцев, северян, ветеранов ВОВ и т.д.) или имеющих право на материнский капитал при покупке жилья могут возникнуть следующие трудности:
1. Все сертификаты обладают сроком годности, равным 9 месяцам. Если до истечения этого периода жилплощадь не будет куплена, они «сгорают», и их владельцы будут вынуждены снова заниматься сбором документации.
2. Сумма, указанная в сертификате, обычно недостаточна для приобретения квартиры, поэтому потребуется вложение личных средств.
3. Выплата по сертификату происходит через определенный срок (как правило, через 10 дней после того, как произошла регистрация договора в Росреестре), и не все продавцы готовы ожидать этого момента.

Важно! Сертификатом в любом случае можно воспользоваться, чтобы внести первоначальный взнос по ипотеке – такая возможность прямо предусмотрена законом.

Заключение
Подводя итоги, следует упомянуть еще несколько важных нюансов:
1. По требованию продавца может понадобиться внесение задатка или аванса. Между этими понятиями существуют различия. Если сделка не состоится, возможен возврат задатка, аванс же в любом случае останется у продавца.

2. Не следует заключать сделку, если продавец стоит на учете в псих- или наркодиспансере, является пожилым человеком и продает жилье по доверенности. Подобные договоры могут быть впоследствии оспорены через суд родственникам.

3. Заверение сделки в нотариальной конторе не является обязательным, однако оно дает покупателю дополнительные гарантии. Поэтому не следует экономить на нотариусе, если возникли какие-либо сомнения.

4. В договоре необходимо указание реальной стоимости жилья. В случае отмены сделки вернуть получится только реально указанную в договоре сумму.

5. Купив жилье, гражданин имеет право на получение налогового вычета – 13% от цены жилплощади, путем возврата подоходного налога.

Ни при каких обстоятельствах не следует торопиться, приобретая жилье, следует тщательным образом проверить личность продавца, всю необходимую документацию, сравнить цены на рынке недвижимости, воспользоваться консультацией специалиста. Эти простые действия помогут избежать серьезных финансовых потерь в будущем, и сберечь время и нервы.